Một báo giá đào đất/thi công hố móng tốt phải cụ thể, liệt kê theo hạng mục (itemized), và nêu rõ phần nào được bao gồm, phần nào bị loại trừ—cũng như chỉ báo giá cho những phần thật sự cần thiết.
Câu trả lời ngắn gọn
Khi bạn đọc báo giá san lấp hoặc đào đất, hãy tìm phần phạm vi công việc (scope), số lượng, đơn giá, và các phần loại trừ (exclusions) được nêu rõ. Một ước tính thực sự sẽ mô tả công việc bằng tiếng Anh dễ hiểu, ví dụ như: cắt-bù (cut and fill), san tạo độ thô (rough grade), san tạo độ hoàn thiện (finish grade), chuẩn bị mặt bằng cho khu vực xây dựng (building pad prep), đào rãnh (trenching), lắp đặt cống (culvert install), mương thoát nước/ rãnh thoát (drainage swales), thi công rãnh thoát nước kiểu Pháp (French drain work), rải đất màu (topsoil placement), đầm nén (compaction) và vận chuyển đi (haul-off).
Bạn cũng nên xem nhà thầu dự định đo lường công việc như thế nào. Thi công mặt bằng thường thay đổi tùy theo số khối (cubic yards) đất được di chuyển, việc phát hiện đá bên dưới, có nước trong hố đào hay không, độ sâu móng, khả năng tiếp cận thiết bị thi công, hoặc việc bãi thải (spoil) có thể giữ lại ngay tại công trường hay không. Nếu một báo giá chỉ đưa ra một con số tổng mà không có bảng tách chi tiết, hãy đặt câu hỏi trước khi đem so sánh với các báo giá khác.
Những báo giá tốt không phải lúc nào cũng là báo giá thấp nhất. Một mức giá thấp có thể đơn giản là nhà thầu đã bỏ sót những hạng mục quan trọng như kiểm soát xói mòn, hàng rào chắn bùn (silt fence), dọn dẹp hoàn thiện, đất đắp nhập (imported fill), hoặc kiểm tra/thử nghiệm đầm nén. Ngược lại, mức giá cao hơn có thể bao gồm phần công việc đầy đủ hơn và ít phát sinh “phí bất ngờ” về sau.
Gradeline là dịch vụ miễn phí giúp chủ sở hữu bất động sản hiểu các dự án thi công mặt bằng và được kết nối với các nhà thầu địa phương có giấy phép, được bảo hiểm và có bảo lãnh (bonded). Chúng tôi không thực hiện thi công đào đất và không cung cấp tư vấn kỹ thuật (engineering). Trước khi bắt đầu bất kỳ việc đào bới nào, luôn gọi 811 để đánh dấu các đường tiện ích ngầm.
Những gì cần xem
Hãy bắt đầu với phạm vi công việc. Báo giá cần nêu rõ khu vực nào sẽ được thi công, kết quả mục tiêu là gì, và loại thiết bị dự kiến sử dụng—chẳng hạn như máy đào mini (mini-excavator), máy xúc lật (skid steer), máy ủi (dozer) hoặc xe tải tự đổ (dump trucks). Báo giá cũng cần nêu rõ phần công việc chỉ là san tạo độ thô (rough grade) hay bao gồm cả san tạo độ hoàn thiện (finish grade), vì sự khác biệt này rất quan trọng. San độ thô định hình mặt bằng. San độ hoàn thiện là lớp bề mặt cuối cùng, chính xác hơn, nhằm chuẩn bị cho việc trải cỏ (sod), gieo hạt (seed), đổ bê tông hoặc làm cảnh quan.
Hãy tìm số lượng và đơn vị đo. Các ước tính tốt thường bao gồm: số yard khối của phần đào đi (cut), bù đắp/đất đắp (fill), đất đắp nhập (import) hoặc vận chuyển đi (haul-off); số feet tuyến tính của rãnh hoặc ống thoát nước (drain pipe); số feet vuông để phát quang hoặc san gạt; và độ dày/chiều sâu của vật liệu. Đơn giá theo hạng mục giúp bạn hiểu các yêu cầu thay đổi (change orders) sau này. Ví dụ: “vận chuyển đi phần đất thừa với $X mỗi cubic yard” sẽ dễ đánh giá hơn rất nhiều so với ghi chú mơ hồ kiểu “sẽ loại bỏ đất thừa nếu cần”.
Kiểm tra xem báo giá có đề cập các hạng mục phổ biến này hay không:
- Điều động máy móc và vận chuyển thiết bị (mobilization và equipment delivery)
- Phát quang, dọn gốc rễ (grubbing) và bóc lớp đất mặt (stripping topsoil)
- Đào đất, cân bằng cut & fill và chuẩn bị mặt bằng khu xây dựng (building pad prep)
- Đất đắp nhập (imported fill) so với việc tận dụng lại đất tại công trường (reuse of on-site soil)
- Phương pháp đầm nén và có quy định “lớp đầm” (lifts) hay không
- Đào đất có đá (rock excavation) hoặc điều kiện thi công khó
- Vận chuyển đi (haul-off), phí bãi đổ (dump fees) và chi phí xe tải (trucking)
- Các hạng mục thoát nước như rãnh thoát (swales), cống (culverts), French drains hoặc ống thoát lộ thiên (daylighting pipe)
- Kiểm soát xói mòn như hàng rào chắn bùn (silt fence) hoặc bảo vệ miệng xả (inlet protection)
- San hoàn thiện (final grading), dọn dẹp và gieo hạt hoặc rải đất màu (topsoil) nếu được bao gồm
Hãy chú ý đến các giả định và phần loại trừ. Nhiều báo giá thi công mặt bằng giả định đất nền ở điều kiện bình thường, thời tiết khô ráo, khả năng tiếp cận hợp lý và không có vật thể/đồ vật bị chôn lấp ngoài dự kiến dưới lòng đất. Nhà thầu có thể loại trừ giấy phép, khảo sát, thiết kế kỹ thuật (engineering), di dời hệ thống tiện ích, nhổ bỏ cây, tường chắn (retaining walls), gia cố chống đỡ (shoring), hút nước (dewatering), kiểm tra/đánh giá đầm nén (compaction testing) và việc khôi phục ngoài phạm vi khu vực thi công. Phần loại trừ không phải lúc nào cũng xấu, nhưng cần được nêu rõ ràng.
Cuối cùng, hãy so sánh tiến độ và điều khoản thanh toán. Báo giá cần nêu rõ dự kiến mất bao lâu để hoàn thành, liệu thời tiết có thể làm trễ tiến độ hay không, và ngày đến hạn thanh toán là khi nào. Báo giá không nên yêu cầu bạn cung cấp thông tin tài chính cá nhân hoặc thông tin định danh nhạy cảm. Nếu bạn cần trợ giúp khi rà soát báo giá và kết nối với các đơn vị chuyên nghiệp tại địa phương, Gradeline có thể hỗ trợ qua dịch vụ miễn phí get matched.
Những lỗi thường gặp
Một lỗi phổ biến là so sánh tổng tiền thay vì so sánh phạm vi công việc (scope). Hai báo giá đều có thể ghi “san lấp” nhưng thực ra nghĩa rất khác nhau. Một báo giá có thể bao gồm đào đất, nhập đất đắp, đầm nén, chỉnh sửa hệ thống thoát nước và san độ hoàn thiện với độ dốc dương thoát ra xa móng. Báo giá còn lại có thể chỉ bao gồm một lượt san nhanh bằng skid steer. Tổng giá chỉ thực sự có thể so sánh nếu công việc là tương đương.
Một lỗi khác là thiếu “toán học” về đất. Đất sẽ nở ra khi được đào lên và có thể không được đầm nén đạt chuẩn nếu đem tái sử dụng. Đất mặt (topsoil) không giống với đất đắp mang tính kết cấu (structural fill), và đất quá ướt hoặc đất hữu cơ có thể cần phải được loại bỏ. Nếu báo giá không giải thích phần đất nào sẽ được giữ lại, phần nào được vận chuyển đi, và phần nào sẽ được nhập lại thì tổng chi phí cuối cùng có thể biến động đáng kể.
Chủ nhà cũng dễ bất ngờ vì các khoản phí theo điều kiện. Đào đất gặp đá, bê tông chôn ngầm, gốc cây, rác thải, nước ngầm, sườn dốc không ổn định, đào móng sâu hơn dự kiến, hoặc khu vực tiếp cận máy móc chật hẹp đều có thể làm tăng chi phí nhân công, thời gian vận hành máy và chi phí xe tải. Đây là những rủi ro bình thường trong thi công mặt bằng. Nhà thầu kỹ lưỡng sẽ liệt kê các hạng mục này như “phần có thể phát sinh thêm” thay vì che giấu.
Cũng dễ bỏ qua chi tiết về thoát nước và kiểm soát xói mòn. Nếu báo giá không nhắc đến rãnh thoát (swales), cống (culverts), French drains, độ dốc dương hướng nước ra xa nhà, hoặc giải pháp kiểm soát xói mòn tạm thời như hàng rào chắn bùn (silt fence), thì rất có thể bạn chưa nhận được một giải pháp tổng thể hoàn chỉnh cho mặt bằng. Điều này có thể dẫn tới tình trạng đọng nước, nước chảy bùn hoặc phải quay lại xử lý về sau.
Cuối cùng, đừng cho rằng mọi nhà thầu đều có năng lực ngang nhau cho mọi loại công việc thi công mặt bằng. Hãy hỏi xem họ có giấy phép cần thiết hay không, có bảo hiểm và bảo lãnh (bond) hay không, đồng thời tự kiểm tra hồ sơ của họ. Để biết thêm cách sàng lọc công ty, xem cách chọn nhà thầu đào đất.
Các bước tiếp theo
Cách công bằng nhất để so sánh báo giá là cung cấp cho mỗi nhà thầu cùng thông tin dự án. Hãy chia sẻ cùng bộ ảnh, bản phác, kích thước, ghi chú về lối vào/khả năng tiếp cận, các vấn đề thoát nước quan ngại, và kết quả mục tiêu. Nếu có thể, hãy yêu cầu mỗi nhà thầu tách riêng các hạng mục lớn như: đào đất, vận chuyển đi (haul-off), đất đắp nhập, thi công thoát nước và san độ hoàn thiện. Như vậy sẽ dễ phát hiện các “khoảng trống” bị ẩn hơn.
Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi thẳng một vài câu:
1. Đây là san độ thô hay san độ hoàn thiện?
2. Giả định bao nhiêu cubic yards cho phần đào đi (cut), bù đắp (fill), đất đắp nhập và vận chuyển đi (haul-off)?
3. Nếu phát hiện đá, đất ướt hoặc vật thể bị chôn lấp thì xử lý thế nào?
4. Có bao gồm đầm nén không, và sẽ thực hiện như thế nào?
5. Có bao gồm thoát nước và kiểm soát xói mòn không?
6. Những gì bị loại trừ khỏi con số này?
Nếu dự án ảnh hưởng đến móng nhà, tường chắn (retaining wall), sườn dốc dốc, hoặc một phần kết cấu, hãy hỏi xem có cần bản vẽ kỹ thuật (engineering) hoặc các phê duyệt bổ sung hay không. Gradeline không cung cấp tư vấn kỹ thuật hoặc tư vấn pháp lý, nhưng chúng tôi có thể giúp bạn hiểu các hạng mục phạm vi công việc phổ biến và kết nối bạn với các nhà thầu địa phương cho các công việc như land grading và các dịch vụ thi công mặt bằng. Bạn cũng có thể xem các khoảng giá tham khảo điển hình trên trang costs.
Khi đã sẵn sàng, hãy dùng Gradeline để được ghép nối với các nhà thầu địa phương đã được thẩm định. Chúng tôi là dịch vụ miễn phí về giáo dục và kết nối cho chủ sở hữu bất động sản. Luôn tự xác minh tình trạng giấy phép, bảo hiểm và bảo lãnh, và luôn gọi 811 trước khi bắt đầu bất kỳ hoạt động đào bới nào.